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Comment fixer le point de départ des pénalités et écarter la force majeure en CCMI ?

Publié le : 10/06/2026 10 juin juin 06 2026

Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

En matière de contrat de construction de maison individuelle, la détermination du point de départ des pénalités de retard et l’appréciation de la force majeure constituent des enjeux récurrents. Par un arrêt du 26 mars 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., n° 24-14.789) apporte des précisions significatives sur ces deux questions, dans un litige opposant des maîtres d’ouvrage particuliers à leur constructeur.

Le point de départ des pénalités de retard subordonné à la levée des conditions suspensives

Plusieurs contrats prévoyaient des conditions suspensives tenant notamment à la fourniture des garanties obligatoires, en particulier la garantie de livraison et l’assurance dommages-ouvrage. En pratique, ces garanties n’avaient été produites que plusieurs mois après la signature, empêchant le dépôt de la déclaration d’ouverture de chantier. La contestation portait sur la date à partir de laquelle devait courir le délai contractuel d’exécution et, corrélativement, les pénalités de retard. Les juges du fond avaient retenu que ce délai ne pouvait commencer qu’une fois les conditions suspensives réalisées et le chantier effectivement ouvert. Saisie du pourvoi, la Cour de cassation approuve ce raisonnement. Elle rappelle que ces conditions conditionnaient juridiquement l’ouverture du chantier et, par voie de conséquence, le point de départ du délai d’exécution. Elle précise également que la poursuite du contrat pouvait caractériser une renonciation à se prévaloir de la caducité. Dès lors, le retard ne pouvait être apprécié qu’à compter de la levée des conditions suspensives ayant différé l’ouverture du chantier et du commencement effectif des travaux. La décision est consultable sur Legifrance : Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.789.

L’exclusion de la force majeure en cas d’expertise liée à des désordres imputables au constructeur

La cour d’appel avait admis que des incidents survenus au cours d’une expertise judiciaire, notamment le décès d’un expert et l’annulation d’un rapport pour partialité, constituaient un cas de force majeure partiellement exonératoire, justifiant une réduction des pénalités. La Haute juridiction censure cette analyse. Elle rappelle que la force majeure suppose un événement extérieur au débiteur. Or les désordres à l’origine de l’expertise étaient imputables au constructeur. Les difficultés rencontrées lors des opérations d’expertise, bien qu’ayant prolongé leur durée, ne pouvaient donc être qualifiées d’événements extérieurs. En conséquence, la condition d’extériorité n’étant pas satisfaite, aucune exonération, même partielle, ne pouvait être retenue.

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