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Cass. civ. 3e, 16 avril 2026 : l’intransmissibilité du congé pour reprise en cas de décès du bailleur

Publié le : 21/04/2026 21 avril avr. 04 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

Le bail d’habitation est marqué par un formalisme protecteur, notamment lorsque le bailleur entend délivrer un congé pour reprise. Ce mode de résiliation unilatérale, strictement encadré, suppose le respect de conditions tenant tant à la motivation qu’à l’identité du bénéficiaire. Par un arrêt du 16 avril 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n° 24-13.191) précise la portée de ces exigences et en tire des conséquences quant à la transmissibilité du droit de reprise.

Le congé pour reprise peut-il survivre au décès de son bénéficiaire ?

Dans l’affaire soumise à la Haute juridiction, une bailleresse avait délivré un congé afin de reprendre le logement pour y habiter. Décédée avant l’expiration du préavis, elle laissait un héritier qui entendait se prévaloir du congé pour occuper le bien. Les juges du fond avaient admis cette substitution, considérant le droit de reprise transmissible. La Cour de cassation adopte une analyse inverse. Elle rappelle que le congé doit mentionner avec précision l’identité du bénéficiaire et reposer sur une intention réelle et sérieuse de reprise. Ces conditions impliquent une appréciation concrète de la situation personnelle de celui qui entend occuper les lieux. L’intention de reprise étant intrinsèquement attachée à la personne désignée, elle ne saurait être dissociée de celle-ci. Il en résulte que le décès du bénéficiaire avant la date d’effet du congé prive ce dernier de tout effet. L’héritier, même animé d’une volonté identique, ne peut s’y substituer sans porter atteinte aux garanties reconnues au locataire quant à la stabilité et à la prévisibilité du congé.

Quelles conséquences pour le bail et les obligations locatives ?

La décision opère une distinction nette entre la validité du congé et la poursuite des obligations contractuelles. L’anéantissement du congé pour cause de décès du bénéficiaire n’affecte pas l’existence du bail, lequel se poursuit dans les conditions antérieures. Les dettes locatives demeurent ainsi exigibles. L’irrégularité ou l’inefficacité du congé est sans incidence sur l’obligation de paiement des loyers, indépendamment de la disparition du bailleur initial. Par cette décision, accessible sur le site de Legifrance, la Cour de cassation réaffirme le caractère strictement personnel du droit de reprise et consolide la protection du locataire contre toute modification imprévisible de l’identité du bénéficiaire du congé.
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